Nhờ Sở chỉ cho các bước trình tự để xin chuyển mục đích sang đất ở. Bao gồm các huyện và tp Tây Ninh luôn để người dân đở phải chạy lung tung và qua nhiều nơi làm ảnh hưởng đến 2 bên
xin cám ơn
Sau khi nghiên cứu nội dung câu hỏi và đối chiếu các văn bản quy định của pháp luật đất đai, Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh có ý kiến như sau:
* Căn cứ pháp lý chuyển mục đích sử dụng đất
Căn cứ tại Điều 52 Luật Đất đai 2013 quy định về căn cứ để chuyển mục đich sử dụng đất như sau:
“1. Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
2. Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.”
Căn cứ tại điểm d Khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai 2013 quy định về chuyển mục đich sử dụng đất như sau:
1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:
…
d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;…”
Căn cứ tại Khoản 2, 4 Điều 59 Luật Đất đai 2013 quy định về thẩm quyền cho phép chuyển mục đich sử dụng đất như sau:
“2. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định;
4. Cơ quan có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này không được ủy quyền.”
Căn cứ tại Điều 69 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về trình tự, thủ tục cho phép chuyển mục đich sử dụng đất như sau:
“Điều 69. Trình tự, thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
1. Người sử dụng đất nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất kèm theo Giấy chứng nhận đến cơ quan tài nguyên và môi trường.
2. Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.
3. Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.”
* Căn cứ pháp lý tách thửa đất chuyển mục đích sử dụng đất tại tỉnh Tây Ninh
Ngày 26/4/2019, Ủy ban nhân dân tỉnh Tây Ninh ban hành Quyết định số 15/2019/QĐ-UBND quy định về diện tích tối thiểu được tách thửa đất đối với từng loại đất trên địa bàn tỉnh Tây Ninh, có hiệu lực kể từ ngày 06/5/2019 quy định như sau:
- Tách thửa đối với đất nông nghiệp đã được quy hoạch sử dụng đất là đất ở để xây dựng nhà ở được quy định tại khoản 3 Điều 4:
“3. Tách thửa đối với đất ở, đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp đã được quy hoạch sử dụng đất là đất ở để xây dựng nhà ở:
a) Thửa đất có diện tích nhỏ hơn 500 m2
Trường hợp các thửa đất sau khi tách thửa tiếp giáp với đường giao thông hiện trạng được thể hiện trên bản đồ địa chính thì được tách thửa theo quy định tại Khoản 1, Khoản 2 Điều này.
Trường hợp các thửa đất đề nghị tách thửa không tiếp giáp với đường giao thông hiện trạng thì người sử dụng đất phải lập bản vẽ thiết kế mặt bằng tổng thể được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Diện tích tối thiểu, kích thước thửa đất thực hiện theo quy định tại Khoản 1, Khoản 2 Điều này và bản vẽ thiết kế mặt bằng tổng thể được phê duyệt; xây dựng hoàn chỉnh hệ thống hạ tầng kỹ thuật, đấu nối đường giao thông hiện hữu trước khi thực hiện thủ tục tách thửa.
Phần diện tích được sử dụng chung (đường giao thông, cấp thoát nước, đường điện) theo bản vẽ thiết kế mặt bằng tổng thể do Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn (sau đây gọi tắt là Ủy ban nhân dân cấp xã) quản lý.
b) Thửa đất có diện tích từ 500 m2 đến 2.000 m2
Trước khi thực hiện tách thửa đất người sử dụng đất phải lập bản vẽ thiết kế mặt bằng tổng thể được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Diện tích tối thiểu, kích thước thửa đất thực hiện theo quy định tại Khoản 1, Khoản 2 Điều này và bản vẽ thiết kế mặt bằng tổng thể được phê duyệt; xây dựng hoàn chỉnh hệ thống hạ tầng kỹ thuật đấu nối đường giao thông hiện hữu trước khi thực hiện thủ tục tách thửa đất.
Phần diện tích được sử dụng chung (đường giao thông, cấp thoát nước, đường điện) theo bản vẽ thiết kế mặt bằng tổng thể do Ủy ban nhân dân cấp xã quản lý.
c) Thửa đất có diện tích trên 2.000 m2
Người sử dụng đất phải thực hiện các thủ tục đầu tư xây dựng nhà ở theo quy định, xây dựng hoàn chỉnh hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội (nếu có) và các quy định khác có liên quan đến đầu tư, xây dựng trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt trước khi thực hiện thủ tục tách thửa đất.”
- Tách thửa đối với loại đất nông nghiệp xin chuyển mục đích được quy định tại Điều 5:
1. Diện tích tối thiểu của thửa đất hình thành sau khi tách thửa
d)Trường hợp tách thửa đất nông nghiệp phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là đất ở thì được tách thửa theo loại đất ở.
3. Trường hợp tách một phần diện tích của thửa đất nông nghiệp để chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở, thửa đất xin chuyển mục đích phải đảm bảo các điều kiện chuyển mục đích theo quy định pháp luật về đất đai, xây dựng; diện tích tối thiểu, kích thước, điều kiện cụ thể thửa đất xin chuyển mục đích sử dụng đất phải đảm bảo theo quy định tại Điều 4 Quyết định này và việc tách thửa đất phải phù hợp với một trong các điều kiện sau:
a) Trường hợp thửa đất nông nghiệp thuộc khu dân cư hoặc khu vực quy hoạch phát triển khu dân cư, có diện tích nhỏ hơn 500 m2 (Năm trăm mét vuông) nếu được tách thửa để chuyển mục đích sang đất ở thì diện thửa đất nông nghiệp còn lại phải lớn hơn diện tích tối thiểu so với thửa đất ở quy định tại Điều 4 Quyết định này. Trường hợp thửa đất nông nghiệp còn lại có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu so với thửa đất ở thì người sử dụng đất phải chuyển mục đích toàn bộ diện tích thửa đất;
b) Trường hợp thửa đất nông nghiệp thuộc khu dân cư hoặc khu vực quy hoạch phát triển khu dân cư, có diện tích lớn hơn 500 m2 (năm trăm mét vuông) nếu được tách thửa để chuyển mục đích 01 (một)thửa, thửa đất nông nghiệp còn lại được tồn tại theo hiện trạng. Trường hợp người sử dụng đất có nhu cầu tiếp tục tách thửa đất nông nghiệp để chuyển mục đích sử dụng đất thì phải lập bản vẽ thiết kế mặt bằng tổng thể được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và tách thửa theo bản vẽ thiết kế mặt bằng tổng thể được phê duyệt;”
- Hướng dẫn việc đầu tư hạ tầng
Trách nhiệm của Sở Xây dựng được quy định tại khoản 3, Điều 4.
3. Sở Xây dựng
a) Hướng dẫn cho người sử dụng đất thực hiện các thủ tục lập dự án nhà ở theo quy định;
b) Hướng dẫn cho Ủy ban nhân dân cấp huyện phê duyệt bản vẽ thiết kế mặt bằng tổng thể; các yêu cầu về điều kiện cơ sở hạ tầng kỹ thuật, nghiệm thu hệ thống hạ tầng kỹ thuật; các yêu cầu quản lý về kiến trúc, xây dựng đối với trường hợp tách thửa có hình thành đường giao thông và hạ tầng kỹ thuật thiết yếu để áp dụng thực hiện sau khi Quyết định này có hiệu lực thi hành;…
Ngày 06/6/2019, Sở Xây dựng ban hành Hướng dẫn số 1313/HD-SXD về việc hướng dẫn chi tiết một số nội dung theo Quyết định số 15/2019/QĐ-UBND ngày 26/4/2019 của Ủy ban nhân dân tỉnh quy định về diện tích tối thiểu được tách thửa đối với từng loại đất trên địa bàn tỉnh Tây Ninh, kèm theo mẫu bản vẽ tổng mặt bằng khu đất. Tại mục 3 có hướng dẫn về thẩm định thiết kế, cấp giấy phép xây dựng, nghiệm thu hoàn thành công trình hạ tầng kỹ thuật như sau:
“Căn cứ bản vẽ tổng mặt bằng được duyệt, trường hợp tách thửa có hình thành mới đường giao thông, hạ tầng kỹ thuật, xây dựng hoàn chỉnh hệ thống hạ tầng kỹ thuật, đấu nối đường giao thông hiện hữu thì Ủy ban nhân dân các huyện, thành phố chỉ đạo Phòng Kinh tế và Hạ tầng các huyện, Phòng Quản lý đô thị thành phố hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện các nội dung sau, cụ thể:
a) Lập hồ sơ thiết kế xây dựng gửi Phòng Kinh tế và Hạ tầng các huyện, Phòng Quản lý đô thị thành phố hướng dẫn, thẩm định, phê duyệt theo quy định. Trình tự, thủ tục thực hiện theo quy định pháp luật hiện hành về Xây dựng.
b) Tổ chức xây dựng công trình theo hồ sơ thiết kế xây dựng đã được thẩm định và giấy phép xây dựng được cấp (nếu có).
Đối với công trình hạ tầng kỹ thuật ở nông thôn thuộc đối tượng miễn giấy phép xây dựng quy định tại điểm i Khoản 2 Điều 89 Luật Xây dựng, Phòng Kinh tế và Hạ tầng các huyện hướng dẫn chủ đầu tư thông báo thời điểm khởi công xây dựng kèm hồ sơ thiết kế xây dựng để phòng theo dõi, lưu hồ sơ.
c) Thông báo về việc xây dựng hoàn chỉnh hạ tầng kỹ thuật đến Phòng Kinh tế và Hạ tầng các huyện, Phòng Quản lý đô thị thành phố để xác nhận công trình xây dựng hoàn thành, kiểm tra nghiệm thu đưa vào sử dụng theo quy định tại Nghị định số 46/2015/NĐ-CP quản lý chất lượng và bảo trì công trình xây dựng.”
Từ những căn cứ nêu trên, việc thửa đất chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở phải phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm do cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Người sử dụng đất phải thực hiện trình tự, thủ tục tách thửa, chuyển mục đích sử dụng đất theo đúng quy định nêu trên.
+ Đối với quy trình chuyển mục đích đất nông nghiệp qua đất ở của UBND các huyện, thành phố:
Trường hợp thửa đất nông nghiệp có diện tích từ 500 m2 đến 2.000 m2 đề nghị tách thửa thì người sử dụng đất phải lập bản vẽ thiết kế mặt bằng tổng thể nộp tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả của UBND Thành phố Tây Ninh để Phòng Quản lý đô thị Thành phố Tây Ninh (đối với UBND các huyện thì phòng Kinh tế hạ tầng) xem xét tham mưu trình UBND Thành phố Tây Ninh (hoặc UBND các huyện) phê duyệt theo quy định.
Sau khi tiếp nhận văn bản của UBND các huyện, thành phố về kết quả kiểm tra, nghiệm thu bản vẽ thiết kế mặt bằng tổng thể khu đất thì Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Tây Ninh – chi nhánh các huyện, thành phố sẽ thực hiện trình tự, thủ tục tách thửa theo quy định.
Người sử dụng đất nhận kết quả tách thửa đất và nộp 01 bộ hồ sơ đến Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả của UBND các huyện, thành phố để thực hiện trình tự, thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định. Phòng Tài nguyên và Môi trường các huyện, thành phố có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình UBND các huyện, thành phố quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.