Kính gửi: Sở Tài nguyên và Môi trường.
Hiện nay việc tách thửa để hợp thửa có quy dịnh trong Quyết định số 15/2019/QĐ-UBND ngày 26/4/2019 của Ủy ban nhân dân tỉnh Tây Ninh hay không?
Hiện nay các trường hợp tách để hợp thửa với thửa đất có tổng diện tích trên 500m2 Văn phòng đăng ký đất đai hướng dẫn phải lập bảng vẽ tổng mặt bằng khu đất như vậy có đúng theo Quyết định số 15/2019/QĐ-UBND hay không?
Thẩm quyền giải quyết đối với các trường hợp này do đơn vị nào xử lý? Trình tự nộp và xử lý hồ sơ như thế nào? Có phải lập bảng vẽ tổng mặt bằng khu đất không? (đất phù hợp khu dân cư, quy hoạch đất ở, không vi phạm lộ giới quy hoạch).
Vì theo quy định tại Khoản 1, Điều 1, Quyết định số 15/2019/QĐ-UBND ngày 26/4/2019 của Ủy ban nhân dân tỉnh Tây Ninh “Quyết định này quy định về diện tích tối thiểu được tách thửa đối với các loại đất: đất ở, đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở; điều kiện được tách thửa; …”
Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Tây Ninh xin trả lời như sau:
Ngày 26/4/2019, Ủy ban nhân dân tỉnh Tây Ninh ban hành Quyết định số 15/2019/QĐ-UBND quy định về diện tích tối thiểu được tách thửa đất đối với từng loại đất trên địa bàn tỉnh Tây Ninh:
“h) Tách thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu được tách thửa để hợp với thửa đất liền kề tạo thành thửa đất mới có diện tích bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu được tách thửa.”
2. Diện tích tối thiểu, kích thước, điều kiện cụ thể tách thửa đối với loại đất nông nghiệp đã được quy hoạch sử dụng đất là đất ở để xây dựng nhà ở quy định tại Khoản 1, 2, 3 Khoản 4 như sau:
“Điều 4. Quy định diện tích tối thiểu, kích thước, điều kiện cụ thể tách thửa đối với loại đất ở
1. Diện tích tối thiểu của thửa đất hình thành sau khi tách thửa
a) Tại các phường, thị trấn
Đường có lộ giới quy hoạch lớn hơn hoặc bằng 20 m (Hai mươi mét): Diện tích tối thiểu được tách thửa tối thiểu bằng 45 m2 (Bốn mươi lăm mét vuông);
Đường có lộ giới quy hoạch nhỏ hơn 20 m (Hai mươi mét): Diện tích tối thiểu được tách thửa tối thiểu bằng 36 m2 (Ba mươi sáu mét vuông).
b) Tại các xã
Đường có lộ giới quy hoạch lớn hơn hoặc bằng 20 m (Hai mươi mét): Diện tích tối thiểu được tách thửa tối thiểu bằng 60 m2 (Sáu mươi mét vuông);
Đường có lộ giới quy hoạch nhỏ hơn 20 m (Hai mươi mét): Diện tích tối thiểu được tách thửa tối thiểu bằng 50 m2 (Năm mươi mét vuông).
2. Kích thước cạnh của thửa đất hình thành sau khi tách thửa
Thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại sau khi tách thửa theo quy định tại Khoản 1 Điều này phải đảm bảo có kích thước các cạnh như sau:
a) Đối với đất ở nằm trong khu dân cư hiện hữu:
Tại các phường, thị trấn: Kích thước cạnh chiều rộng của thửa đất ≥ 04 m (năm mét), kích thước cạnh chiều sâu của thửa đất ≥ 04 m (năm mét) (đối với thửa đất tiếp giáp với đường giao thông thì chiều sâu của thửa đất được xác định sau khi đã trừ lộ giới quy hoạch) sao cho diện tích tối thiểu của thửa đất sau khi tách thửa đảm bảo theo quy định tại điểm a Khoản 1 Điều này;
Tại các xã: Kích thước cạnh chiều rộng của thửa đất ≥ 05 m (bốn mét), kích thước cạnh chiều sâu của thửa đất ≥ 05 m (bốn mét) (đối với thửa đất tiếp giáp với đường giao thông thì chiều sâu của thửa đất được xác định sau khi đã trừ lộ giới quy hoạch hoặc đường kênh sau khi đã trừ phạm vi lưu không kênh) sao cho diện tích tối thiểu của thửa đất sau khi tách thửa đảm bảo theo quy định tại điểm b Khoản 1 Điều này.
b) Đối với đất ở nằm trong khu dân cư quy hoạch mới
Đảm bảo tuân thủ quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, nông thôn được duyệt theo quy định.
3. Tách thửa đối với đất ở, đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp đã được quy hoạch sử dụng đất là đất ở để xây dựng nhà ở:
a) Thửa đất có diện tích nhỏ hơn 500 m2
Trường hợp các thửa đất sau khi tách thửa tiếp giáp với đường giao thông hiện trạng được thể hiện trên bản đồ địa chính thì được tách thửa theo quy định tại Khoản 1, Khoản 2 Điều này.
Trường hợp các thửa đất đề nghị tách thửa không tiếp giáp với đường giao thông hiện trạng thì người sử dụng đất phải lập bản vẽ thiết kế mặt bằng tổng thể được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Diện tích tối thiểu, kích thước thửa đất thực hiện theo quy định tại Khoản 1, Khoản 2 Điều này và bản vẽ thiết kế mặt bằng tổng thể được phê duyệt; xây dựng hoàn chỉnh hệ thống hạ tầng kỹ thuật, đấu nối đường giao thông hiện hữu trước khi thực hiện thủ tục tách thửa.
Phần diện tích được sử dụng chung (đường giao thông, cấp thoát nước, đường điện) theo bản vẽ thiết kế mặt bằng tổng thể do Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn (sau đây gọi tắt là Ủy ban nhân dân cấp xã) quản lý.
b) Thửa đất có diện tích từ 500 m2 đến 2.000 m2
Trước khi thực hiện tách thửa đất người sử dụng đất phải lập bản vẽ thiết kế mặt bằng tổng thể được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Diện tích tối thiểu, kích thước thửa đất thực hiện theo quy định tại Khoản 1, Khoản 2 Điều này và bản vẽ thiết kế mặt bằng tổng thể được phê duyệt; xây dựng hoàn chỉnh hệ thống hạ tầng kỹ thuật đấu nối đường giao thông hiện hữu trước khi thực hiện thủ tục tách thửa đất.
Phần diện tích được sử dụng chung (đường giao thông, cấp thoát nước, đường điện) theo bản vẽ thiết kế mặt bằng tổng thể do Ủy ban nhân dân cấp xã quản lý.
c) Thửa đất có diện tích trên 2.000 m2
Người sử dụng đất phải thực hiện các thủ tục đầu tư xây dựng nhà ở theo quy định, xây dựng hoàn chỉnh hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội (nếu có) và các quy định khác có liên quan đến đầu tư, xây dựng trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt trước khi thực hiện thủ tục tách thửa đất.”
3. Trách nhiệm của Sở Xây dựng được quy định tại khoản 3, Điều 4.
“3. Sở Xây dựng
a) Hướng dẫn cho người sử dụng đất thực hiện các thủ tục lập dự án nhà ở theo quy định;
b) Hướng dẫn cho Ủy ban nhân dân cấp huyện phê duyệt bản vẽ thiết kế mặt bằng tổng thể; các yêu cầu về điều kiện cơ sở hạ tầng kỹ thuật, nghiệm thu hệ thống hạ tầng kỹ thuật; các yêu cầu quản lý về kiến trúc, xây dựng đối với trường hợp tách thửa có hình thành đường giao thông và hạ tầng kỹ thuật thiết yếu để áp dụng thực hiện sau khi Quyết định này có hiệu lực thi hành;…”
4. Quy định về lập bản vẽ thiết kế mặt bằng tổng thể và trách nhiệm hướng dẫn, phê duyệt bản vẽ thiết kế mặt bằng tổng thể liên quan đến tách thửa quy định tịa Điều 8.
“1. Trường hợp tách thửa có yêu cầu phải lập bản vẽ thiết kế mặt bằng tổng thể theo Quy định này thì người sử dụng đất tự lập bản vẽ thiết kế mặt bằng tổng thể hoặc thuê tư vấn thực hiện, gửi Ủy ban nhân dân huyện, Thành phố (sau đây gọi tắt là Ủy ban nhân dân cấp huyện) xem xét, phê duyệt theo hướng dẫn của Sở Xây dựng.
2. Trách nhiệm, thời gian phê duyệt bản vẽ thiết kế mặt bằng tổng thể
a) Ủy ban nhân dân cấp huyện có trách nhiệm xem xét, phê duyệt bản vẽ thiết kế mặt bằng tổng thể.
b) Thời gian giải quyết không quá 15 (Mười lăm) ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.”
5. Hướng dẫn của Sở Xây dựng
Ngày 06/6/2019, Sở Xây dựng ban hành Hướng dẫn số 1313/HD-SXD về việc hướng dẫn chi tiết một số nội dung theo Quyết định số 15/2019/QĐ-UBND ngày 26/4/2019 của Ủy ban nhân dân tỉnh quy định về diện tích tối thiểu được tách thửa đối với từng loại đất trên địa bàn tỉnh Tây Ninh, kèm theo mẫu bản vẽ tổng mặt bằng khu đất. Tại mục 3 có hướng dẫn về thẩm định thiết kế, cấp giấy phép xây dựng, nghiệm thu hoàn thành công trình hạ tầng kỹ thuật như sau:
“Căn cứ bản vẽ tổng mặt bằng được duyệt, trường hợp tách thửa có hình thành mới đường giao thông, hạ tầng kỹ thuật, xây dựng hoàn chỉnh hệ thốnghạ tầng kỹ thuật, đấu nối đường giao thông hiện hữu thì Ủy ban nhân dân các huyện, thành phố chỉ đạo Phòng Kinh tế và Hạ tầng các huyện, Phòng Quản lý đô thị thành phố hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện các nội dung sau, cụ thể:
a) Lập hồ sơ thiết kế xây dựnggửi Phòng Kinh tế và Hạ tầng các huyện, Phòng Quản lý đô thị thành phố hướng dẫn, thẩm định, phê duyệt theo quy định. Trình tự, thủ tục thực hiện theo quy định pháp luật hiện hành về Xây dựng.
b) Tổ chức xây dựng công trình theo hồ sơ thiết kế xây dựng đã được thẩm định và giấy phép xây dựng được cấp (nếu có).
Đối với công trình hạ tầng kỹ thuật ở nông thôn thuộc đối tượng miễn giấy phép xây dựng quy định tại điểm i Khoản 2 Điều 89 Luật Xây dựng, Phòng Kinh tế và Hạ tầng các huyện hướng dẫn chủ đầu tư thông báo thời điểm khởi công xây dựng kèm hồ sơ thiết kế xây dựng để phòng theo dõi, lưu hồ sơ.
c) Thông báo về việc xây dựng hoàn chỉnh hạ tầng kỹ thuật đến Phòng Kinh tế và Hạ tầng các huyện, Phòng Quản lý đô thị thành phố để xác nhận công trình xây dựng hoàn thành, kiểm tra nghiệm thu đưa vào sử dụng theo quy định tại Nghị định số 46/2015/NĐ-CP quản lý chất lượng và bảo trì công trình xây dựng.”
Từ những cơ sở nêu trên, nội dung câu hỏi về việc tách thửa để hợp thửa của ông Lý Thanh Long chưa chi tiết cụ thể là tách thửa có diện tích bao nhiêu, hợp thửa như thế nào do đó Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Tây Ninh không có đầy đủ thông tin nên không thể trả lời cụ thể, hướng dẫn cho ông được rõ thủ tục hành chính theo quy định.
Đề nghị ông Lý Thanh Long căn cứ vào nhu cầu tách thửa để hợp thửa cụ thể của mình và nghiên cứu các căn cứ pháp lý nêu trên để thực hiện trình tự, thủ tục tách thửa, hợp thửa và liên hệ đến Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả của UBND huyện, Thành phố nơi có đất để được hướng dẫn chi tiết.