Kính gửi UBND huyện Tân Biên, Phòng TNMT huyện Tân Biên,
Tôi có 800 m2 đất tại thị trấn Tân Biên, trong đó 200 m2 thổ cư và 600m2 đất nông nghiệp. Nguồn gốc đất được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất. Diện tích đất nông nghiệp 600m2 hiện được gia đình sử dụng cho mục đích kinh doanh của hộ gia đình.
Hiện nay, gia đình tôi và một số hộ dân được Phòng TN & MT huyện hướng dẫn phải chuyển phần diện tích đất nông nghiệp 600m2 sang đất thương mại dịch vụ với nội dụng như sau:
+ Thời hạn sử dụng đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất là 50 năm kể từ ngày cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;
+ Nghĩa vụ tài chính: Trả tiền thuê đất hằng năm sau khi được chuyển mục đích sử dụng đất;
+ Ký hợp đồng thuê đất với Phòng TNMT.
Tuy nhiên, theo nội dung trả lời của Sở TNMT tại Công văn số 252/CCQLĐĐ-QHĐKTK ngày 21/7/2017 (trên công thông tin điện từ Tây Ninh - đính kèm công văn) thì việc hộ gia đình, cá nhân đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp không phải là đất thuê của Nhà nước sang đất thương mại, dịch vụ chưa đủ cơ sở pháp lý để hướng dẫn thực hiện, phải chờ văn bản hướng dẫn của Bộ Tài nguyên và Môi trường.
Do đó, việc UBND và Phòng TNMT huyện Tân Biên thực hiện việc chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất thương mại, dịch vụ dưới hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm sau khi được chuyển mục đích sử dụng đất là không đúng theo quy định pháp luật.
Rất mong nhận được phản hồi thỏa đáng của UBND và Phòng TNMT huyện Tân Biên.
Trân trọng!
UBND huyện Tân Biên trả lời như sau:
Vừa qua UBND huyện thành lập đoàn kiểm tra sử dụng đất trên địa bàn huyện Tân Biên, qua kiểm tra có một số trường hợp đã xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, nhưng mục đích sử dụng đất được nhà nước công nhận là đất nông nghiệp, do đó hành vi này là chưa đúng quy định của pháp luật.
Cơ sở để thực hiện việc chuyển mục đích với hình thức thuê đất.
- Căn cứ theo quy định tai điểm c, khoản 1 Điều 56, Luật đất đai 2013
1. Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm hoặc thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê trong các trường hợp sau đây:
c) Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp”
- Căn cứ theo quy định tai điểm d, khoản 1 Điều 57, Luật đất đai 2013
1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:
d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
Căn cứ theo quy định tại khoản 1, Điều 109, Luật đất đai 2013:
1. Khi chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại các điểm d, đ, e và g khoản 1 Điều 57 của Luật này thì người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định sau đây:
a) Nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trả một lần cho cả thời gian thuê bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất và tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của loại đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất;
b) Nộp tiền thuê đất hàng năm theo loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất”.
- Căn cứ theo quy định tại điểm c, khoản 1, Điều 2, Nghị định 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014
Như vậy theo các quy định trên thì khi các hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp thì phải sử dụng theo hình thức thuê đất trả tiền thuê hàng năm hoặc thuê đất trả tiền thuê một lần cho cả thời gian thuê.
Tuy nhiên, theo điểm a, khoản 30, Điều 2, Nghi định 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ (có hiệu lực áp dụng từ ngày 03/3/2017) bổ sung Điều 43c, thì quy định như sau:
“…. 2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà chuyển mục đích sử dụng đất thì chế độ sử dụng đất khi chuyển mục đích được quy định như sau:
a) Trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp không phải là đất thuê của Nhà nước sang đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp thì được sử dụng theo hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất và phải nộp tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích theo quy định.
Theo quy định trên, khi hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất thì được sử dụng theo hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất và phải nộp tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích theo quy định.
Như vậy, giữa Luật Đất đai 2013 và Nghị định 01/2017/NĐ-CP có những điểm chưa thống nhất. UBND huyện Tân Biên đang chờ hướng dẫn của Sở Tài nguyên và Môi trường.