Ngày 12/7//2017, tôi đã đặt câu hỏi nhưng chưa được giải đáp, vì vậy tôi xin hỏi lại như sau:
Xin hỏi Sở Tài nguyên và Môi trường:
Tôi có 800 m2 đất tại thị trấn Tân Biên, trong đó 200 m2 thổ cư và 600m2 đất nông nghiệp. Nguồn gốc đất được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất. Diện tích đất nông nghiệp 600m2 hiện được gia đình sử dụng cho mục đích kinh doanh của hộ gia đình.
Hiện nay, gia đình tôi và một số hộ dân được Phòng TN & MT huyện hướng dẫn phải chuyển phần diện tích đất nông nghiệp 600m2 sang đất thương mại dịch vụ với nội dụng như sau:
+ Thời hạn sử dụng đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất là 50 năm kể từ ngày cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;
+ Nghĩa vụ tài chính: Trả tiền thuê đất hằng năm sau khi được chuyển mục đích sử dụng đất;
+ Ký hợp đồng thuê đất với Phòng TNMT.
Vậy xin Sở Tài nguyên và Môi trường cho biết việc thực hiện của Phòng TNMT huyện như vậy có đúng theo quy định pháp luật hay không vì hiện tại diện tích đất nông nghiệp của gia đình tôi đã được nhà nước công nhận quyền sử dụng đất, tuy nhiên khi chuyển mục đích đất sang đất thương mại dịch vụ lại phải ký hợp đồng thuê đất của chính mình, đóng tiền thuê đất hằng năm và khi giao dịch mua bán hay thế chấp ngân hàng lại giảm giá trị do đất này là đất thuê của nhà nước .
Rất mong nhận được phản hồi thỏa đáng của Sở TNMT.
Trân trọng!
Chi cục Quản lý đất đai xin trả lời như sau:
Căn cứ Luật đất đai năm 2013, trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thương mại, dịch vụ thì được lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm hoặc thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê và được Nhà nước cho thuê đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất.
Trường hợp hộ gia đình, cá nhân nộp tiền thuê đất hàng năm sau khi chuyển mục đích sử dụng đất thì có quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 2 Điều 179 Luật đất đai, cụ thể: bán tài sản; để thừa kế, tặng cho tài sản; cho thuê tài sản; thế chấp bằng tài sản; góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê.
Trường hợp hộ gia đình, cá nhân nộp tiền thuê đất trả một lần cho cả thời gian thuê sau khi chuyển mục đích sử dụng đất thì có quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 1 Điều 179 Luật đất đai, cụ thể: có quyền chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Hiện nay, tại điểm a khoản 2 Điều 43c Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 quy định hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà chuyển mục đích sử dụng đất thì chế độ sử dụng đất khi chuyển mục đích được quy định như sau:
“a) Trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp không phải là đất thuê của Nhà nước sang đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp thì được sử dụng theo hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất và phải nộp tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích theo quy định;”.
Tuy nhiên tại Điều 55, 56 Luật Đất đai năm 2013 quy định các trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất như sau:
“Điều 55. Giao đất có thu tiền sử dụng đất
Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
1. Hộ gia đình, cá nhân được giao đất ở;"
"Điều 56. Cho thuê đất
1. Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm hoặc thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê trong các trường hợp sau đây:
…
c) Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp;"
Tại Điều 2 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất như sau:
“Điều 2. Đối tượng thu tiền sử dụng đất
1. Người được Nhà nước giao đất để sử dụng vào các mục đích sau đây:
a) Hộ gia đình, cá nhân được giao đất ở;"
2. Người đang sử dụng đất được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở hoặc đất nghĩa trang, nghĩa địa trong các trường hợp sau:
3. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất làm nhà ở, đất phi nông nghiệp được Nhà nước công nhận có thời hạn lâu dài trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi tắt là Giấy chứng nhận) phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định tại Điều 6, Điều 7, Điều 8 và Điều 9 Nghị định này.”
Do đó, hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp không phải là đất thuê của Nhà nước sang đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp thì được sử dụng theo hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất và phải nộp tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích và được thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất do chuyển từ hình thức thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất.
Tuy nhiên việc triển khai thực hiện còn vướng mắc với quy định về thu tiền sử dụng đất tại các Điều 55, 56 Luật Đất đai năm 2013 và Điều 2 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ (gặp khó khăn trong việc xác định đối tượng trong trường hợp này thuộc trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hay cho thuê đất và xác định đối tượng thu tiền sử dụng đất để làm cơ sở xác định thu tiền sử dụng đất).
Hiện nay, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã có Công văn số 1480/BTNMT- TCQLĐĐ ngày 29/3/2017 chỉ đạo UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương đánh giá việc tổ chức thi hành Luật đất đai 2013, đề xuất nội dung sửa đổi, bổ sung Luật đất đai và các văn bản quy định chi tiết thi hành. Sở Tài nguyên và Môi trường đã có Báo cáo số 2702/BC-STNMT ngày 02/6/2017 tham mưu UBND tỉnh thực hiện theo chỉ đạo của Bộ Tài nguyên và Môi trường.
Từ những tồn tại nêu trên, việc hộ gia đình, cá nhân đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp không phải là đất thuê của Nhà nước sang đất thương mại, dịch vụ chưa đủ cơ sở pháp lý để hướng dẫn thực hiện, phải chờ văn bản hướng dẫn của Bộ Tài nguyên và Môi trường.
Trân trọng.