Chi cục Quản lý đất đai nhận được Thư điện tử số 14 ngày 26/5/2017 của bà Nguyễn Thị Huyền. Nội dung câu hỏi như sau:

“ Kính gửi: Sở Tài nguyên và Môi trường.

Tôi có một vấn đề thắc mắc mong muốn Sở Tài nguyên và Môi trường giải đáp:

Năm 2015, tôi có xin chuyển mục đích từ đất nông nghiệp sang đất thương mại, dịch vụ để xây dựng cửa hàng xăng dầu. Tại thời điểm đó, khi chuyển mục đích sử dụng đất thì phải chuyển sang thuê đất.

Tuy nhiên, trong quá trình sử dụng do thuê đất nên tôi không thể chuyển nhượng, tặng cho,...cũng như thế chấp tại các tổ chức tín dụng.

Năm 2017, theo thông tin tôi biết thì trường hợp hộ gia đình cá nhân chuyển từ đất nông nghiệp không phải là đất thuê của Nhà nước sang đất thương mại dịch vụ thì không phải thuê đất nữa. Nhưng không biết có đúng không?

Trường hợp của tôi trước đây đã chuyển sang thuê đất thì muốn chuyển sang giao đất có thuê tiền sử dụng đất thì phải làm sao? Liên hệ nơi đâu.

Kính mong Sở Tài nguyên và Môi trường gải đáp thắc mắc!

Tôi cảm ơn rất nhiều!”

Trả lời: Chi cục Quản lý đất đai xin trả lời như sau:

Nội dung thư điện tử của bà Nguyễn Thị Huyền có nêu là năm 2015 xin chuyển mục đích từ đất nông nghiệp sang đất thương mại, dịch vụ để xây dựng cửa hàng xăng dầu nhưng không nêu rõ nộp tiền thuê đất khi chuyển mục đích sử dụng đất theo hình thức nào (Nộp tiền thuê đất hàng năm hay nộp tiền thuê đất trả một lần cho cả thời gian thuê) nên không có cơ sở trả lời cụ thể. Trường hợp bà Nguyễn Thị Huyền nộp tiền thuê đất trả một lần cho cả thời gian thuê sau khi chuyển mục đích sử dụng đất thì có quyền và nghĩa vụ quy định tại Khoản 1 Điều 179 Luật Đất đai, cụ thể (có quyền chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất).

Hiện nay, tại điểm a khoản 2 Điều 43c Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 quy định hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà chuyển mục đích sử dụng đất thì chế độ sử dụng đất khi chuyển mục đích được quy định như sau:

“a) Trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp không phải là đất thuê của Nhà nước sang đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp thì được sử dụng theo hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất và phải nộp tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích theo quy định;”.

Tuy nhiên tại Điều 55, 56 Luật Đất đai năm 2013 quy định các trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất như sau:

“Điều 55. Giao đất có thu tiền sử dụng đất

Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

1. Hộ gia đình, cá nhân được giao đất ở;"

"Điều 56. Cho thuê đất

1. Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm hoặc thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê trong các trường hợp sau đây:

…

c) Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp;"

Tại Điều 2 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất như sau:

“Điều 2. Đối tượng thu tiền sử dụng đất

1. Người được Nhà nước giao đất để sử dụng vào các mục đích sau đây:

a) Hộ gia đình, cá nhân được giao đất ở;"

…

2. Người đang sử dụng đất được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở hoặc đất nghĩa trang, nghĩa địa trong các trường hợp sau:

…

3. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất làm nhà ở, đất phi nông nghiệp được Nhà nước công nhận có thời hạn lâu dài trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi tắt là Giấy chứng nhận) phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định tại Điều 6, Điều 7, Điều 8 và Điều 9 Nghị định này.”

Do đó, hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp không phải là đất thuê của Nhà nước sang đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp thì được sử dụng theo hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất và phải nộp tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích và được thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất do chuyển từ hình thức thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất.

Tuy nhiên việc triển khai thực hiện còn vướng mắc với quy định về thu tiền sử dụng đất tại các Điều 55, 56 Luật Đất đai năm 2013 và Điều 2 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ (gặp khó khăn trong việc xác định đối tượng trong trường hợp này thuộc trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hay cho thuê đất và xác định đối tượng thu tiền sử dụng đất để làm cơ sở xác định thu tiền sử dụng đất).

Hiện nay, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã có Công văn số 1480/BTNMT- TCQLĐĐ ngày 29/3/2017 chỉ đạo UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương đánh giá việc tổ chức thi hành Luật đất đai 2013, đề xuất nội dung sửa đổi, bổ sung Luật đất đai và các văn bản quy định chi tiết thi hành. Sở Tài nguyên và Môi trường đã có Báo cáo số 2702/BC-STNMT ngày 02/6/2017 tham mưu UBND tỉnh thực hiện theo chỉ đạo của Bộ Tài nguyên và Môi trường.

Từ những tồn tại nêu trên, việc bà Nguyễn Thị Huyền đề nghị chuyển từ hình thức thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất chưa đủ cơ sở pháp lý để hướng dẫn thực hiện, phải chờ văn bản hướng dẫn của Bộ Tài nguyên và Môi trường.